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NG土地開發即刻救援：土地買賣真實案例分享
2022　年博客來年度分類百大

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作　　者╱

王啓圳、陳尚宏著；洪漢妮編

出版社別╱

書泉

書　　系╱

職場專門店

出版日期╱

2025/06/01 (3版 1刷)

I S B N ╱

978-986-451-430-4

書　　號╱

3M8B

頁　　數╱

280

開　　數╱

25K

定　　價╱

360

給從業人員、買地自建、蓋民宿及買賣土地有興趣者的優質入門書

土地開發的眉角你都了解嗎？
看似完美的地可能因為法規、使用限制而進退兩難。
從實際案例故事，看建築師如何化險為夷，
並學習土地買賣時需要的基本概念。
待機會來臨，即能做出漂亮決定，擁有夢想土地。

每一塊土地皆是睡美人，都在等待一位眼光卓越、勇於開創新局的王子，將她從深深的睡眠當中溫柔地喚起，共創美好的未來……。

一樁土地開發案件、工業用地案件、農地用地案件、國有土地讓售案件等，經手處理的時間都是十二個月起跳，如果你能在前期就注意到每個小細節、各個環環相扣的後續效應，必定會為自己或業主帶來更大的效益。
「有土斯有財」許多人夢想自己能擁有一塊地，蓋間理想中的房子。本書分享了許多精采絕倫、刀光劍影的土地買賣過程，讓讀者在閱讀故事時，順便建立起在土地買賣時需要的基本概念。自己多少懂一些，當緣分來臨時，就能氣定神閒、有把握地做出最好的判斷。

※書籍推薦人
莊明昇／富住通不動產仲介經紀股份有限公司負責人
吳家德／《房地產理論與實務》作者、華友聯開發公司土開部總經理
李建興／義守大學管理碩士在職專班（EMBA／PMBA）執行長、高雄市投資與創新管理協會理事長
張鈺光／國立高雄大學法律系助理教授

※推薦文
從事不動產已40年，碰到的土地案例不知其數。讓自己有一種感覺，不動產的世界總是令人既期待又怕傷害。
　　因為總是無法對其領域有足夠的專業瞭解，僅能邊學邊做、邊學邊問地下功夫。況且土地交易金額龐大，牽涉相關法令更是複雜，不允許有任何法令的問題發生，土開人員責任之重難以想像，這真是一門學無止境的專業。
　　進入房地產這行業，才發現大部分從業人員都不是「不動產相關科系」畢業的學生。只是出了社會，聽別人說這行業很有未來性，就跳進這圈子來了。做了以後才發現，房地產的水有夠深，沒有花個十年半載，還真沾不上所謂「專業」二個字。學習過程中假如能碰到一位名師或一本好用的實務書籍，那真是你的福氣，至少可以少走許多冤枉路。
　　我與作者王啓圳建築師相識時間雖不長，但彼此有許多相同個性，都喜歡研究、分享，而王建築師的經歷又更豐富於我。他不僅是一位建築師，更對土地法規的研究，勝過多數的建築師。正如書中所描述，「土地開發的魔鬼就藏在細節裡」。
　　因為地域性的法規，行政執行的方式以及法令的競合關係，各地皆有不同。這是我稱地方競爭者享有的「隱藏優勢」。而土地開發的奇妙之處，在於只要能夠面對真正的問題，就可以找到超值的答案。這就是內行人才能說出土地開發的真正內涵，所以為何有人能用低廉的價格整合土地，讓土地發揮其應有的價值，進而創造土地的超額附加價值，賺大錢！這也是人家努力過的代價。
　　我自己也寫過書，知道寫一本好書真的是不容易，作者的經驗、專業、文筆都是挑戰。我也常與王建築師一同開課演講，學生反應熱烈。土地開發真的是一個難度很高的工作，市場上學有專精的人少之又少，學校畢業者又只懂理論很難實用，很多從業者想學又苦無門路。難得王建築師願意分享，能在工作之餘出書分享，讓很多後輩可雨露均霑，其精神令人感佩。這本書值得不動產從業者多所參考，能減少學習的錯誤過程，造福後生晚輩，實屬不易，本人也很樂意推薦。
　　《NG土地開發即刻救援》是一本相當實用的專業工具書，都是以實務案例的解析來說明其問題及法令依據，淺入深出的解說，值得讀者細細品嚐。對於從事房地產行業的先進或同業，這本書也能讓你晉升為最專業的土地開發人才。

吳家德
《房地產理論與實務》作者
華友聯開發公司土開部總經理

王啓圳

王家建築師事務所主持建築師

人稱台灣貨櫃建築之父。高雄路竹人，鐵匠和木工之子，以父親的名字創立王家建築師事務所。

經歷：
英國AA建築學院Sustainable Environmental Design碩士（肄業）
高雄大學法律碩專班
新北市工務局與高雄市工務局建管處
高雄市未登記工廠輔導計畫推動員培訓班講師
工研院產業學院、高雄第一科大業界講師
睦邑講堂土地開發系列課程講師
專業資格：建築師及公務人員高考（建築工程）及格

代表作品：
屏東縣政府i Studio青創聚落
嘉信遊艇22號碼頭園區
台塑生醫Herbelle宜蘭龍潭湖畔悠活園區
新北市金山區、土城區、新店區、五股區等五座市民活動中心
花蓮貨櫃星巴克洄瀾門市：日本隈研吾事務所設計，王家建築師事務所法規釋疑、性能優化與監造

著作：
《土地建築開發：實務×攻略》（2020年／陳尚宏合著）
《NG土地開發即刻救援：土地買賣真實案例分享》（2022年／陳尚宏合著）
《路與通行權、袋地解套：土地開發中通行權的實際案例分享》（2024年／朱宏杰、陳尚宏合著）

陳尚宏

測量技師
睦邑講堂土地開發系列課程講師

經歷：
國立成功大學地球科學研究所碩士
營造業工務主任
內政部土地測量局測量員
財政部國有財產署股長
正修科技大學講師
專業資格：測量高考及測量技師考試及格

著作：
《土地建築開發：實務×攻略》（2020年／王啓圳合著）
《NG土地開發即刻救援：土地買賣真實案例分享》（2022年／王啓圳合著）
《路與通行權、袋地解套：土地開發中通行權的實際案例分享》（2024年／王啓圳、朱宏杰合著）

前言

第1章幾個傷心的故事
就差5坪
建商，土地及財政政策下的永遠贏家
止住爭訟
實際操作案例

第2章建築最重要的一條線
激起一池春水的建築線
解決建築線，美夢即可成真
「一段故事」純屬虛構，若有雷同，一定是巧合
希望美女以身相許，手段卻以死相逼
打贏了官司，輸了土地
慘案
又是基地面寬的問題
眼見不一定為憑
指錯建築線，葬送了前途
一切都是寬度惹的禍
申請建照的首要任務—指定建築線
實際操作案例

第3章畸零地
買地時，小心有「雷」
又闖禍了
常見畸零地態樣
實際操作案例

第4章套繪
買地前一定要弄明白
「解套繪」，一段灰心的過程
刀劍裡藏凶，土地裡何嘗不是
土地被套繪，猶如被下緊箍咒
實際操作案例
農地vs. 建地解套繪要件

第5章國有土地
難捨難分的國有土地
「看似簡單卻難搶灘」的國有土地
相關法規繁雜，熟稔建築法令才能四兩撥千斤
實際操作案例
攻略懶人包

第6章袋地
退場機制
富貴真的是由命
什麼是「袋地」？
實際操作案例
決定「袋地」生死的關鍵

第7章共有物分割
家和萬事興
沒有一塊土地，是沒有問題的
土地權共有時，可申請分割，解放土地限制
實際操作案例
善用共有物分割，買低賣高


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第1章　幾個傷心的故事
【就差5坪】
　　這是最近我評估過最可惜的一塊土地。
　　工業用地在高雄，已如鳳毛麟角。這塊工業土地因為沒有鄰接建築線，所以一直沒有辦法開發。
　　業主好不容易說服了上方這一塊彎彎曲曲的地，併入做開發。但做私設通路連接到外面的建築線，工廠用地私設通路要面寬8公尺。如此一來，就缺了紅色這一部分的寬度，面積約5坪。就差5坪，豬羊變色。
　　但這業主卻笑了。因為他當天原本要下定金了。他說，幸好我擋住他，否則他才是變色的人。失之毫釐，差之千里。

【建商，土地及財政政策下的永遠贏家】
　　最近接觸一塊土地（B）是工業用地，這塊地一直賣不出去，即使已經是市場行情的7折了，但因為C地及D地的關係，依舊乏人問津。
　　C地、D地的地主為同一人。
．C地為住宅區內，未開闢計畫道路，所以土地管制分區是屬於住宅用地，而且現在向臺灣最老的銀行貸款近千萬。
．D地是住宅用地，沒有貸款。
　　C地是屬於未開闢的計畫道路，B地若要建築，因為A地為國有土地，建築線一定可以指示在B地與C地的鄰接處。但C地屬於私人土地，在民法上是屬私權，在國家尚未徵收前，有權擋住，不讓B地進入使用。以致B地沒人想買。
　　更精彩的是，D地建商將開發成為6棟透天厝，建商會出具C地可供D地住宅出入使用的切結書。建商的用意很明顯，是在阻擋B地，在建商建築物出售之前被開發成為工業廠房。因為住宅面對著工廠，大概就很難賣了。
　　每一塊地都有故事，故事劇情是由人心的算計構成。正所謂江湖裡臥虎藏龍，人心裡何嘗不是。

【止住爭訟】
　　有塊土地本身就存在很多問題，原本眾人皆認為是無解了。包括：
1.不該拆除地上物。
2.不該土地合併。
3.又是民國73年（法定空地分割辦法）以前的合照。
4.面前道路是「私設巷道」，很難指示建築線。
　　業主經過長輩介紹找到了我，希望我能夠處理。因為他不喜爭，但又情不得已。
　　幾番考慮之後，心想：「若有停止爭訟的機會，我們應當努力」。於是就開始了不斷「驚喜」的過程。
　　在評估了所有資料（建管、地政、民法）的公開訊息，及諮詢各單位的承辦人員後，設計完成送申請時，才發現這土地重複「套繪」三次，且前一手的建築師辦錯拆除執照，也就是拆錯房子（殺錯人犯）。天啊！這好像一人已經躺在地上奄奄一息，有人又上前從頭及心臟的部位再開兩槍。看來，可以直接宣告死亡了。
　　一息尚存下，建管人員認為這是歷史共業，所以希望一起努力面對。經過幾番波折，翻遍文件檔案、抽絲剝繭；在無數夜裡午夜夢迴，生不如死之後，本案才起死回生，終於在兩年之後搞定。
　　現在的建管及地政法令多如牛毛，疊床架屋。土地的歷史共業盤根錯節，暗潮洶湧，已經不是一般地主及仲介可以面對的情況了。本案的原地主及仲介都認為這塊土地位在黃金地段，買賣是不會有問題。但是在法規及相關業管單位的管制下，這塊土地的開發，實在有它的困難性。

【實際操作案例】
Case01：建築基地位於都市計畫風景遊憩區申請建築線及建照案例

狀況分析：業主買到風景遊憩區土地，誤認買到建蔽率20%的風景區土地，委託規劃建築時發現建蔽率僅6%，該如何因應？
救援對策：
一、土地使用分區：都市計畫區內風景遊憩區。
二、建築線指示：
（一）依細部計畫通盤檢討及土地使用分區管制要點規定辦理。
（二）建蔽率不得大於6%；容積率不得大於12%。
（三）退縮及騎樓設置規定：依本市建築管理自治條例及都市計畫說明書、圖辦理。
（四）都市計畫附帶條件規定及特殊使用規定應依都市發展局公告之都市計畫說明書、圖辦理。
（五）申請基地位於實施都市設計管制地區。
（六）都市設計相關規定請依都市計畫書內都市設計基準、規範及都市發展局公告規定辦理。
三、土地登記謄本記載：
（一）經查上開土地登記謄本，地上建物0棟，經查執照資料結果，亦無建築執照註記。
（二）地籍圖謄本：土地地形方整且面臨已完成開闢之計畫道路。
四、購買土地前評估作業：
（一）面臨整合問題：上開土地於取得前已面臨公設道路，並無無法申請建築指示線之問題。
（二）本案土地位於風景遊憩區內，依都市計畫土地使用分區管制要點規定，設施、零售、餐飲應符合發展觀光目的，並需經觀光主管機關同意後始得設置。故申請建築前，需經過目的事業主管機關高雄市政府觀光局同意後，再行申請建築執照。PS.業主誤認買到一筆建蔽率20%的風景區土地。
解鎖密碼：
1.本案土地面臨已完成開闢之12公尺計畫道路，順利核准建築指示線。
2.經目的事業主管機關回覆臺端於本案地號土地設置店鋪一案，查旨揭地號土地位屬澄清湖特定區計畫範圍內之風景遊憩區，倘設置之店鋪型態符合土地使用分區管制規定及發展觀光目的，本局無意見（⋯⋯無意見為政府機關不正面同意時的官方用語，可視為同意。）
3.實際完成規劃建蔽率5.9%、容積率5.9%，並取得建築執照。